Motivi della decisione
In data 11.12.2020 il Signor rag. E.G.A. B., locatore, proponeva ricorso ex art. 447 bis c.p.c. contro la Società Europa Bar S.r.l. (nel prosieguo solo “Europa Bar”), conduttrice, al fine di ottenere: a) l’accertamento e la dichiarazione dell’avvenuta risoluzione di diritto ex art. 1456 c.c. ovvero, in subordine, la pronuncia della risoluzione giudiziale ex art. 1453 c.c. del contratto di locazione intercorrente tra le parti; e b) l’ordine di immediato rilascio dell’immobile con condanna al pagamento del corrispettivo convenuto per la locazione, dovuto a titolo di indennità di occupazione, sino all’effettivo rilascio.
La Società Europa Bar si costituiva con memoria difensiva del 11.6.2021 chiedendo: a) il rigetto di tutte le domande avanzate dal ricorrente, previa declaratoria di inefficacia e/o invalidità degli artt. 3 e 6 del contratto ex art. 1341 c.c.; e b) l’accertamento e la dichiarazione del proprio diritto di ottenere una riduzione del canone di locazione nella misura del 50%.
In data 15.4.2021 il procedimento, originariamente assegnato alla Dottoressa P., veniva riassegnato a questo Giudice per l’ulteriore corso.
In data 1.12.2021 e in data 21.12.2021 venivano assunte le prove testimoniali richieste dalle parti e in data 17.2.2022 si svolgeva la discussione. Esperito l’incombente, veniva letto il dispositivo in pari data.
Questi (in sintesi) i fatti.
In data 2 novembre 2015 il rag. E.G.A. B. concedeva in locazione alla Società Europa Bar, ad uso esclusivo di ufficio, l’unità immobiliare sita in Milano, via C. (identificata al N.C.E.U. foglio nr. .., mapp. nr. .., sub. nr. .., p. 2- S1) (cfr, doc. nr. 1 di parte ricorrente). Ai sensi dell’art. 1 del contratto, la locazione aveva una durata di sei anni, decorrenti dal 1 gennaio 2016 al 31 dicembre 2021 e, ai sensi dell’art. 2, veniva pattuito un canone annuo pari a “€ 12.000,00 oltre 3.000,00 per acconto spese servizi, salvo conguaglio” da corrispondersi in 3 rate trimestrali di € 3.750,00 scadenti il 5 del primo mese del trimestre di riferimento, salvo l’ultima rata pari al canone trimestrale di € 3.000,00, più il conguaglio spese, da pagarsi entro il 5 dicembre di ogni anno.
Nel contratto venivano incluse due clausole risolutive espresse, segnatamente agli artt. 3 e 6: “il mancato o parziale pagamento entro i termini e le modalità di legge, di una rata di canone di affitto o delle quote per gli oneri accessori, come pure la mutata destinazione dell’uso dei locali, produrranno ipso jure la risoluzione del contratto per fatto e colpa del conduttore ai sensi dell’art. 1456 c.c.” e “è fatto espresso divieto di sub-locare o comodare, in tutto o in parte, la cosa locata, eccetto la possibilità di sublocarlo a consulenti esterni della società. L’inosservanza del presente patto determina ipso jure la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1456 c.c.”.
Con lettera del 1 luglio 2019, il Signor E.G.A. B. chiese alla Europa Bar s.r.l. il pagamento del canone e degli oneri accessori relativi al terzo trimestre del 2019, ricordando che tale pagamento, pari a € 3.836,79, doveva essere effettuato entro il giorno 5 dello stesso mese di luglio. Il ricorrente precisò alla conduttrice che non sarebbero stati tollerati ritardi nei pagamenti dovutigli “anche ai fini di cui alla clausola 3 del contratto di locazione”. La Società Europa Bar corrispose tale importo in data 17 settembre 2019. Con lettera raccomandata del 25 settembre 2019 il ricorrente, dopo aver contestato tale ritardo nel pagamento, comunicò di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa di cui all’art. 3 del contratto di locazione e intimò di liberare l’immobile, il quale, tuttavia, risulta ancora ad oggi occupato.
Parte ricorrente afferma, che il contratto si è risolto di diritto, ex art. 1456 c.c., sia per l’inadempimento all’obbligazione del pagamento tempestivo del canone di cui sopra, sia per l’inadempimento di parte resistente alla clausola nr. 6 del contratto. La Società resistente, difatti, avrebbe sublocato alcuni locali dell’ufficio di via M. al Signor A. F. e alla I.P.A. Milano 3.0 International Police Association, associazione che ha la finalità di “realizzare legami di amicizia e di cooperazione fra gli appartenenti ai Corpi di Polizia dello Stato e Locali, dei Vigili del Fuoco a ordinamento statale e locale, delle Capitanerie di Porto e Guardia Costiera di tutti gli Stati del mondo” (cfr. docc. nnr. 6, 6 bis, 6 ter, 7 di parte ricorrente), contravvenendo così al divieto di sublocazione.
Infine, parte ricorrente lamenta che parte resistente avrebbe più volte pagato i canoni in ritardo, nonostante i solleciti e l’ammonimento circa l’operatività della clausola risolutiva espressa, e avrebbe smesso del tutto di corrisponderli a partire dal secondo trimestre del 2020, integrando così il requisito della gravità, richiesto dall’art. 1455 c.c., ai fini della risoluzione per inadempimento ex art. 1453 c.c..
Parte resistente eccepisce, in primo luogo, la inefficacia e invalidità degli artt. 3 e 6 del contratto di locazione ex art. 1341 c.c.: in quanto clausole vessatorie, la loro mancata sottoscrizione ad hoc ne comporterebbe la nullità. In secondo luogo, contesta l’an ed il quantum debeatur. Eccepisce che la clausola risolutiva espressa sarebbe dipendente, in ossequio al principio della buona fede, dalla imputabilità dell’inadempimento. In forza di tale principio, la Società Europa Bar avrebbe sempre adempiuto “in totale e oggettiva buona fede contrattuale”, disponendo i versamenti dei canoni maturati a qualche giorno soltanto dalla scadenza fissata al 5 di ogni mese, evidenziando in particolare i versamenti del canone di fine anno 2019 e del primo trimestre 2020. Inoltre, sostiene che il comportamento di parte ricorrente la quale, dopo la comunicazione con la quale dichiarava di volersi avvalere della clausola ex art. 1456 c.c., aveva accettato i successivi pagamenti, sarebbe qualificabile come “confessorio della volontà di proseguire il rapporto negoziale”. Con riferimento ai canoni maturati successivamente alla presentazione del ricorso, dei quali parte ricorrente chiede il pagamento a titolo di indennità di occupazione, parte resistente eccepisce che si riferiscano al periodo del cd. lockdown per la pandemia da Covid-19, e che, pertanto, essi non siano dovuti nella loro interezza. Infine, con riferimento al quantum debeatur, afferma che la Società Europa Bar avrebbe provveduto al versamento di tutti i canoni di locazione, quantomeno sino al primo trimestre 2020, come confessoriamente riconosciuto da controparte, mentre per i canoni successivi, essi dovranno essere oggetto di un intervento di riduzione giudiziario. Infine, con riferimento all’inadempimento allegato da controparte all’art. 6 del contratto di locazione, afferma che la sub-locazione al Signor A. F. sarebbe perfettamente conforme alle disposizioni negoziali, trattandosi quest’ultimo di mero “consulente esterno della società”, attivo nei rapporti con l’Agenzia delle Entrate, in nome e per conto della resistente. Conclude, pertanto, per il rigetto della domanda di accertamento e/o dichiarazione di risoluzione del contratto di locazione e della richiesta di restituzione dell’immobile, attesa l’insussistenza dei presupposti.
Sulla asserita nullità delle clausole nnr. 3 e 6 del contratto di locazione.
Parte resistente eccepisce la inefficacia e invalidità degli artt. 3 e 6 del contratto di locazione ex art. 1341 c.c.: in quanto clausole vessatorie, la loro mancata sottoscrizione ad hoc ne comporterebbe la nullità.
Ebbene, la giurisprudenza di merito ha più volte escluso la natura vessatoria della clausola risolutiva espressa: “la corte di merito ha… escluso, in conformità con quanto già affermato da questa Corte (C. Cass., nr. 23065/2016; C. Cass., nr. 15365/2010), che la clausola risolutiva espressa avesse carattere vessatorio, atteso che essa non è riconducibile ad alcuna delle ipotesi previste dall’articolo 1341 c.c., comma 2, neanche in relazione all’eventuale aggravamento delle condizioni di uno dei contraenti derivante dalla limitazione della facoltà di proporre eccezioni, in quanto la possibilità di chiedere la risoluzione del contratto è connessa alla stessa posizione di parte del contratto e la clausola risolutiva si limita soltanto a rafforzarla” (cfr. C. Cass., nr. 17603/2018). Di talché, la sottoscrizione apposta all’intero contratto è efficace anche per gli artt. 3 e 6, i quali sono validi e operanti tra le parti.
Sull’inadempimento dell’art. 3 del contratto.
Parte ricorrente sostiene che, avendo parte resistente pagato in ritardo numerosi canoni di locazione, e in particolare quello del terzo trimestre del 2019, il quale, scandente entro il giorno 5 dello stesso mese di luglio, era stato effettuato in data 17 settembre 2019, il contratto si sarebbe risolto di diritto ex art. 3 del contratto di locazione. Parte resistente, invece, sostiene che i ritardi non sarebbero gravi e che, pertanto, l’attivazione della clausola risolutiva espressa da parte del ricorrente sarebbe contraria al principio di buona fede oggettiva.
Ebbene, la clausola risolutiva espressa, come noto, è uno strumento contrattuale invalso nella prassi per predeterminare l’inadempimento considerato “non di scarsa importanza” ai fini della risoluzione del contratto, come, pertanto, strumento di presunzione processuale.
Vero è che il canone di buona fede oggettiva nell’esecuzione del contratto è uno strumento di interpretazione e integrazione del contratto, ove, come affermato da costante giurisprudenza, impone a ciascuna parte contraente l’obbligo di salvaguardare la sfera giuridica soggettiva sostanziale della controparte negoziale nei limiti di un apprezzabile sacrificio. Tale canone viene dunque altresì utilizzato come canone di valutazione del legittimo esercizio del potere unilaterale di risolvere il contratto e, anche in presenza di una clausola risolutiva espressa, vigerà un onere per il contraente non inadempiente di valutare la condotta di controparte in prospettiva collaborativa (Cass., 23 novembre 2015, n. 23868). Si aggiunga, inoltre, che la risoluzione di diritto del contratto conseguente all’applicazione di una clausola risolutiva espressa postula non soltanto la sussistenza, ma anche l’imputabilità dell’inadempimento, in quanto la pattuizione di tale modalità di scioglimento dal contratto, pur eliminando ogni necessità di indagine in ordine all’importanza dell’inadempimento, non incide, per converso, sugli altri principi regolatori dell’istituto della risoluzione, né, in particolare, configura un’ipotesi di responsabilità senza colpa, onde, difettando il requisito della colpevolezza dell’inadempimento, la risoluzione non si verifica né, di conseguenza, può in alcun modo essere legittimamente pronunciata (Cfr., per tutte, Cass. n. 3044/91, n. 10102/94, n. 9356/00).
Nel caso di specie, si è verificato proprio l’evento dedotto dalle parti in condizione, ossia il ritardo nel pagamento di un canone, né il conduttore può invocare un proprio legittimo affidamento circa la tolleranza e acquiescenza del locatore circa tale ritardo. Difatti, parte locatrice, nel ricordare la debenza del canone in questione, ha specificamente segnalato che “anche i fini di cui alla clausola 3 del contratto di locazione, non saranno tollerati ritardi nei pagamenti dovuti” (cfr. doc. nr. 2 di parte ricorrente). Il comportamento di tale parte è stato, pertanto, conforme a buona fede e correttezza.
Ad abundantiam, circa l’imputabilità dell’inadempimento di parte resistente, si noti che il canone la cui mancata tempestiva corresponsione ha costituito fatto rilevante ai sensi dell’art. 1456 c.c. si riferisce all’annualità 2019, ben prima dell’insorgenza della pandemia da Covid-19. È pertanto inconferente l’eccezione di parte resistente circa l’insussistenza di colpa nell’inadempimento atteso il proprio diritto a una riduzione dei canoni relativi al primo e secondo trimestre 2020, e, soprattutto, circa il tempestivo pagamento dei canoni successivi.
Sull’inadempimento dell’art. 6 del contratto.
Parte ricorrente eccepisce che il conduttore avrebbe sub-locato degli uffici al Signor A. F. e alla I.P.A. Milano 3.0 International Police Association (cfr. fotografia della porta di ingresso dell’ufficio locato, doc. nr. 6 di parte ricorrente), contravvenendo al divieto di sub-locazione, eccetto che per consulenti esterni della società.
Allega, per provare l’estraneità di tali soggetti alla Europa Bar, nr. 10 pagine del sito web …it (cfr. doc. nr. 6 bis di parte ricorrente) e lo statuto della I.P.A., nonché l’elenco dei comitati lombardi della stessa (cfr. docc. nnr. 6 ter e 7 di parte ricorrente).
Parte resistente, in merito, eccepisce che il Signor A. F. sarebbe in realtà un consulente esterno della Europa Bar, addetto ai rapporti con l’Agenzia delle Entrate. Tale circostanza è stata confermata dalla teste Signora C. F. (cfr. pp.vv. 21.12.2021). La stessa, dipendente del Bar Europa, ha altresì specificato che, probabilmente, il Signor A. F. si sarebbe occupato delle cartelle esattoriali e di chiederne la rateizzazione, precisando che, in un anno, la Società resistente ne avrebbe ricevute un quantitativo medio di 5 o 10. Anche l’altro teste di parte resistente, Signor V. F., ha confermato che il Signor A. F. si sarebbe occupato di redigere i ricorsi destinati all’Agenzia delle Entrate, non essendo però in grado di rispondere circa il numero di cartelle esattoriali ricevute da Europa Bar in un anno.
In merito all’utilizzo dell’ufficio da parte della I.P.A., invece, parte resistente nulla eccepisce. La circostanza si può, pertanto, considerare confermata.
Ritenuta, dunque, provata la circostanza che la Europa Bar abbia sub-locato gli uffici a soggetti non consulenti esterni della stessa, si può altresì ritenere integrato l’inadempimento all’art. 6 del contratto di locazione, rilevante ex art. 1456 c.c.
In conclusione, il contratto di locazione tra il Signor E.G.A. B. ed Europa Bar si è risolto di diritto a far data dal 25.9.2019 (cfr. doc. nr. 3 di parte ricorrente) per l’operatività delle clausole risolutive espresse ex artt. 1456 c.c. di cui agli artt. 3 e 6 del medesimo contratto e, per l’effetto, la Società Europa Bar deve essere condannata al rilascio dell’immobile.
Incidentalmente, è necessario evidenziare che la avvenuta risoluzione del contratto non modifica il contenuto economico dell’obbligazione della Società Europa Bar, in quanto, ai sensi dell’art. 1591 c.c., il conduttore in mora nel restituire la cosa locata è tenuto a corrispondere al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il danno. Tale obbligazione risarcitoria ha natura contrattuale e coincide con il pagamento di una somma pari al corrispettivo convenuto, per ottenere il quale non occorre al locatore fornire la prova del danno subito (cfr. Cass. 9256/2021; Cass. 2328/2000; Cass. 6291/1995; Trib. Alessandria, 7 ottobre 2010, n. 563).
Sulla riduzione dei canoni di locazione.
Si noti, tuttavia, che il secondo trimestre del 2020 corrisponde al periodo di chiusura, cd. lockdown, dovuto alla pandemia da Covid-19. Tale circostanza è particolarmente rilevante poiché, influendo sul sinallagma contrattuale, comporta rilevanti conseguenze in merito alla entità del canone di locazione.
Difatti, con le disposizioni emergenziali emesse per far fronte alla pandemia in corso il Governo e la Regione hanno disposto la chiusura degli esercizi commerciali (e, in generale, delle attività produttive e professionali) che non svolgono attività inerenti servizi e beni di prima necessità, dal 9 marzo al 18 maggio 2020. Per effetto del cosiddetto lockdown, ai conduttori di immobili adibiti ad uso commerciale, produttivo e professionale è stata inibita l’utilizzazione del bene per lo svolgimento di attività ritenute “non essenziali”, in forza di ordine dell’autorità (factum principis). Ciò ha comportato senz’altro una limitazione nel godimento del bene locato, sotto il profilo non della sua detenzione (che è rimasta al conduttore), quanto piuttosto della sua utilizzazione secondo la destinazione negoziale, entrambe prestazioni (detenzione e destinazione contrattuale) che rientrano nell’obbligo del locatore di mantenere la cosa locata, nel corso del rapporto, “in istato da servire all’uso convenuto” (art. 1575 n. 2) c.c.). Ne consegue che l’obbligo cui è tenuto il locatore è stato adempiuto, nel periodo in questione, solo parzialmente e che anche la causa concreta del contratto, vale a dire la sua funzione economico-sociale, non si è pienamente realizzata. Il sinallagma contrattuale ne è risultato alterato giacché è stata resa solo una parte della prestazione per la quale è stato pattuito il canone. In ragione di ciò, stante l’applicazione analogica del disposto dell’art. 216, comma 3, della L. n. 77 del 2020 di conversione del cosiddetto Decreto Rilancio (cfr., ex multis, Trib. Milano, 18 maggio 2021; Trib. Milano 28 giugno 2021), il conduttore ha diritto, limitatamente alle cinque mensilità da marzo 2020 a luglio 2020, ad una corrispondente riduzione del canone locatizio la quale, sempre ai sensi della suindicata disposizione si presume pari al cinquanta per cento, salva diversa prova della parte interessata.
È pertanto ragionevole ritenere, nel caso in esame, che l’importo dovuto dalla società resistente per le mensilità di marzo 2020, aprile 2020, maggio 2020, non spetti nella sua interezza, bensì, operata la riduzione del 50% sul canone contrattualmente pattuito, per il secondo trimestre 2020 sia dovuta un’indennità di occupazione pari a € 1.875,00.
Per quanto riguarda i trimestri successivi, invece, parte resistente non ha fornito la prova della diminuzione di fatturato causata dalle successive, parziali, chiusure. Pertanto, l’indennità di occupazione si quantifica nel corrispettivo originariamente pattuito.
In conclusione, il contratto di locazione tra il Signor E.G.A. B. ed Europa Bar si è risolto di diritto per l’operatività delle clausole risolutive espresse ex artt. 1456 c.c. di cui agli artt. 3 e 6 del medesimo contratto e, per l’effetto, la Società Europa Bar deve essere condannata al rilascio dell’immobile. Deve, inoltre, essere condannata al pagamento, in favore del Signor E.G.A. B., dei canoni di locazione a partire dal mese di aprile 2020, oltre ai canoni a scadere sino alla data di esecuzione del rilascio, oltre agli interessi moratori (nella misura dovuta secondo le vigenti disposizioni di legge), detratto l’importo di € 1.875,00, corrispondente alla riduzione come sopra operata per le chiusure per la pandemia da Covid-19.
Deve essere, infine, rigettata la domanda di parte ricorrente di condanna della controparte ai sensi dell’art. 96, terzo comma, c.p.c., essendo la domanda stata formulata solo nel corso dell’udienza di discussione e in assenza dei presupposti previsti da tale disposto.
Stante la soccombenza della resistente quest’ultima è tenuta alla refusione delle spese di lite in favore della ricorrente. Esse sono liquidate come indicato in dispositivo tenuto conto del valore della controversia e dei parametri di cui al D.M. 55/2014.
P.Q.M.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, eccezione o istanza rigettate, così dispone:
1) dichiara risolto di diritto a far data dal 25.9.2019 il contratto di locazione stipulato in data 2 novembre 2015, relativo all’unità immobiliare sita in Milano, via C. (identificata al N.C.E.U. foglio nr. .., mapp. nr. .., sub. nr. .., p. 2- S1); e, per l’effetto
2) condanna la Società Europa Bar S.r.l. al rilascio di tale immobile entro e non oltre il 31.3.2022;
3) condanna la Società Europa Bar S.r.l. al pagamento in favore del Signor E.G.A. B. dei canoni di locazione a partire dal mese di aprile 2020, oltre ai canoni a scadere e oneri accessori sino alla data di esecuzione del rilascio, detratto l’importo di € 1.875,00, corrispondente alla riduzione come sopra operata per le chiusure per la pandemia da Covid-19, oltre interessi nella misura legale (secondo le vigenti disposizioni di legge);
4) rigetta la domanda di parte ricorrente di condanna della controparte ai sensi dell’art. 96, terzo comma, c.p.c.;
5) condanna parte resistente a rifondere a parte ricorrente le spese di giudizio, liquidate in € 12.756,00 per compenso e in € 786,00 per spese, oltre rimborso spese generali 15% ed oneri di legge;
6) [indica in giorni 10 il termine per il deposito della Sentenza (con la parte motiva)].
Milano, così deciso in data 17/02/2022.
Il Giudice
