(omissis)
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. R.G. 5396/2021, avente ad oggetto: cessazione del contratto per finita locazione tra (omissis) e (omissis) rapp.ti e difesi, giusta procura in calce all’atto introduttivo dall’avv. (omissis) presso il cui studio elettivamente domiciliano in (omissis) alla (omissis) RICORRENTE e (omissis) rapp.ta e difesa, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta dall’avv. (omissis) presso il cui studio elettivamente domicilia in (omissis) alla (omissis) RESISTENTI
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da atti difensivi e note di trattazione scritta.
Decisa a seguito dello scambio di note scritte ex art. 127 ter c.p.c. per la data di udienza del 07.3.2023.
ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione e contestuale citazione per la convalida, ritualmente notificato, (omissis) e (omissis) convenivano in giudizio, innanzi all’intestato Tribunale, (omissis) per sentir convalidare nei suoi confronti sfratto per finita locazione, relativamente all’immobile ad uso abitativo sito in (omissis) alla (omissis) censito al catasto (omissis) foglio n. 61 p.lla 162 sub 8.
Gli intimanti esponevano a fondamento della domanda che l’immobile era condotto in locazione dalla convenuta in virtù di contratto stipulato in data (omissis), regolarmente registrato presso l'(omissis) delle (omissis) – (omissis) di (omissis) in data (omissis).
Deducevano che il contratto era stato stipulato per la durata di anni tre con prima scadenza al 14.7.2021 con tacito rinnovo di due anni, salva facoltà di disdetta del locatore da comunicarsi nel termine di sei mesi prima della scadenza, che con raccomandata A/R prodotta in atti del 29.12.2020 il locatore comunicava la volontà di risolvere il contratto per necessità di adibire l’immobile ad abitazione dei figli.
Si costituiva in giudizio l’intimata opponendosi alla convalida, producendo in atti accordo transattivo da cui si evinceva la tacita revoca della comunicazione di diniego, in ogni caso la nullità della raccomandata per genericità nell’allegazione dei motivi di cui all’art. 3 l. 431/98.
Con ordinanza del 19.10.2021, era denegato il provvisorio rilascio e disposto il mutamento del rito per la prosecuzione del giudizio.
Parte intimante-ricorrente depositava verbale negativo di conclusione dell’obbligatorio procedimento di mediazione. Rappresentava che l’accordo transattivo, stante la morosità della conduttrice, doveva ritenersi “decaduto automaticamente” ed inoltre la natura vessatoria della condizione apposta al rinnovo.
Parte intimata-resistente depositava memoria integrativa, eccependo l’improcedibilità della domanda per inidoneo esperimento della procedura di mediazione, essendo stata la comunicazione inviata al solo indirizzo del difensore costituito e non della parte personalmente.
Istruita documentalmente la causa, svoltasi la discussione della causa ai sensi dell’art. 127 ter c.p.c. mediante scambio di note scritte per la data di udienza del 07.3.2023, il sottoscritto giudice ha deciso la stessa come da dispositivo con deposito contestuale della relativa motivazione.
La domanda è infondata nei termini di cui alla seguente motivazione.
Preliminarmente deve rigettarsi l’eccezione di improcedibilità della domanda.
Ed invero risulta regolarmente instaurata presso l'(omissis) di mediazione la procedura delegata dal Tribunale.
Non osta al perfezionamento della condizione di procedibilità la circostanza che la comunicazione sia stata inviata al procuratore costituito.
Ed invero innanzitutto la comunicazione era inviata, come si evince dal verbale, dall’organismo, per cui l’eventuale errore di individuazione del destinatario non può gravare sulla parte che si è tempestivamente attivata.
Va altresì osservato che secondo recente giurisprudenza (cfr. Tribunale di Catania, 14 ottobre 2021), ove dalla procura alle liti si evinca in maniera chiara che la parte aveva effettuato elezione di domicilio presso il proprio legale, la condizione di procedibilità deve considerarsi regolarmente esperita quando pervenga all’indirizzo del difensore.
Nel merito, la locazione oggetto di causa è sorta in data (omissis) con contratto scritto, ritualmente registrato, con durata iniziale di anni tre, prorogabili salvo disdetta del locatore ai sensi dell’art. 3 l. 431/98.
Invero la “disdetta” ex art. 3 l. 431/98 di cui al contratto deve più correttamente inquadrarsi quale “diniego di rinnovo” e, pertanto assoggettato alla sussistenza delle causali indicate nella norma.
A tal fine la Corte di Cassazione con l’ordinanza 28 marzo 2022 9851, ribadendo la propria giurisprudenza, ha affermato che al fine di evitare il rinnovo del rapporto locatizio la legge ritiene sufficiente la semplice manifestazione di volontà del locatore. Egli deve dichiarare di destinare l’immobile ad abitazione o a luogo di lavoro, per sé o per un familiare, senza particolari formalità. Il giudice non è tenuto ad operare un equo contemperamento degli interessi delle parti, in quanto è sufficiente che l’intenzione del locatore sia seria “ma non è sindacabile nel suo contenuto di merito, non potendo il giudice interferire sull’utilità o sulla convenienza della divisata destinazione per il locatore”.
La parte locatrice ha nella missiva chiaramente manifestato la volontà di adibire l’immobile ad abitazione per i propri figli, ipotesi tra quelle previste dalla norma, per cui è precluso ogni ulteriore sindacato.
Va tuttavia osservato che la comunicazione di diniego di rinnovo è un atto unilaterale recettizio, nel caso di specie ricevuta in data (omissis), nel rispetto del termine di 6 mesi prima della scadenza.
È principio generale in giurisprudenza in materia di locazioni, che “La disdetta del contratto di locazione impedisce il rinnovo automatico del contratto, ma deve avere degli elementi particolari e deve giungere entro determinati termini, in mancanza il contratto si rinnova, inoltre, è possibile che dopo la disdetta le parti decidono di eliminare e/o revocare e/o ritirare la disdetta conservando il vecchio contratto di locazione.” (Cassazione civ. III, del 14 maggio 2014, n.10542).
In quanto atto recettizio, pertanto, la disdetta (così come ogni manifestazione recettizia di volontà risolutiva del contratto di locazione) produce effetto nel momento in cui perviene a conoscenza del destinatario, poiché però l’effetto della disdetta è la fine del contratto di locazione, peculiare è il momento in cui la stessa produrrà l’effetto: non immediatamente alla ricezione, ma alla scadenza del termine naturale della locazione.
In altri termini, quale negozio unilaterale recettizio, una volta giunto a conoscenza del conduttore è idoneo a determinare l’effetto della cessazione della locazione con riferimento al momento in cui sopraggiunga la scadenza.
Pertanto nel caso de quo la comunicazione risolutiva ricevuta in data (omissis) per la scadenza del 14.7.2021 produrrà effetto alla data di scadenza prevista.
Orbene è ben possibile la revoca della disdetta, tuttavia la stessa, per essere efficace, secondo i principi in materia di atti recettizi, deve giungere a conoscenza del destinatario prima che si sia verificato l’effetto derivante dalla comunicazione dell’originaria disdetta.
In altri termini è possibile la revoca della disdetta solo se questa pervenga prima della data di cessazione del contratto, determinatasi per effetto della prima comunicazione di disdetta.
Una volta che si sia verificato l’effetto legale connesso alla disdetta (cioè decorso il termine di scadenza del contratto), non sarà più possibile revocare la disdetta, ma occorrerà stipulare ex novo il contratto, ormai irrevocabilmente scaduto a seguito del perfezionarsi del termine di scadenza.
Orbene è prodotta in atti scrittura privata denominata “(omissis) Transattivo” non disconosciuta nelle sottoscrizioni e nella data (16.4.2021), con la quale le parti regolano i rapporti economici derivanti dal contratto di locazione in oggetto.
Va pertanto verificato se detta scrittura sia idonea a costituire revoca della comunicazione di diniego di rinnovo, in quanto incontestatamente anteriore alla scadenza del contratto (scrittura del 16.4.2021 a fronte della scadenza del contratto del 14.7.2021).
Quanto alla revoca per fatti concludenti del locatore che ha tollerato la permanenza nell’immobile e riscosso i canoni, la giurisprudenza sul punto è pacifica nel ritenere che “la rinnovazione tacita del contratto di locazione ai sensi dell’art. 1597 c.c. postula la continuazione della detenzione della cosa da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore, cosicché, qualora questi abbia manifestato con la disdetta, la sua volontà di porre termine al rapporto, la suddetta rinnovazione non può desumersi dalla permanenza del locatario nell’immobile locato dopo la scadenza o dal fatto che il locatore abbia continuato a percepire il canone di locazione senza proporre tempestivamente azione di rilascio, occorrendo invece un suo comportamento positivo, idoneo ad evidenziare una nuova volontà contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto” (Cassazione 18 gennaio 2021, 708).
Dall’analisi del contenuto della scrittura privata si evince una volontà del locatore incompatibile con la cessazione del contratto alla scadenza.
Ed invero nel documento si legge una regolamentazione della morosità maturata, con previsione di un piano di rateizzazione, il cui mancato rispetto comporterà l’azionamento della procedura di sfratto per morosità.
Orbene la procedura di sfratto per morosità presuppone un contratto valido ed efficace. Se l’intenzione delle parti fosse stata di ritenere cessato il contratto di lì a pochi messi successivi, non vi sarebbe stata ragione di specificare il ricorso alla procedura di sfratto per morosità, che determina la risoluzione del contratto, essendo il contratto prossimo alla naturale scadenza.
Quanto all’eccezione di vessatorietà della clausola che condiziona il rinnovo del contratto al pagamento dei canoni, la stessa è del tutto inconferente.
Ed infatti il pagamento del canone è obbligo del conduttore il quale sia nel godimento dell’immobile e lo stesso non può assurgere a motivo di rinnovo o meno, motivi che sono predeterminati dal legislatore in maniera tassativa e non derogabili a piacimento delle parti, mentre ben può l’autonomia delle parti predisporre un “piano di rientro” rateale della morosità accumulata, con previsione della decadenza dal beneficio del termine. La domanda di sfratto per finita locazione va, pertanto, rigettata, essendo emersa la volontà di prosecuzione del rapporto locatizio, oltre il primo termine di scadenza del 14.7.2021.
Alcun rilievo ha nel presente giudizio l’eventuale mancato pagamento dei canoni o dell’indennità ex art. 1591 c.c., esulando dall’oggetto del contendere limitato all’accertamento della cessazione del contratto di locazione.
Le spese di lite seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c., e sono liquidate come da dispositivo, in applicazione dei parametri di cui al D.M. 55/2014, mod. D.M. 147/2022. In particolare i compensi si ispirano ai valori – 7 – minimi dello scaglione di riferimento (valore indeterminabile), concretamente rapportati alla natura e complessità delle questioni trattate nonché all’attività processuale e difensiva effettivamente espletata, con attribuzione all’avv. (omissis) dichiaratosi antistatario.
P.Q.M.
Il Tribunale di (omissis) – (omissis) – definitivamente pronunziandosi, sulla domanda in epigrafe, ogni contraria istanza, difesa ed eccezione disattesa così provvede: a) rigetta la domanda; b) condanna i ricorrenti, in solido tra loro alla refusione delle spese di lite in favore del resistente, che liquida in complessivi (omissis) per onorari, oltre rimborso spese generali al 15%, (omissis) se dovute, come per legge, con attribuzione all’avv. (omissis) dichiaratosi antistatario.
Così deciso in (omissis) il (omissis).
