Nel 2008 il locatore ha notificato loro disdetta, a cui però non ha dato seguito, cosi che le conduttrici hanno proseguito il godimento dell’immobile e corrisposto il canone di locazione.
Successivamente, con atto del 13.2.2017, il locatore ha intimato sfratto per morosità e richiesta di ingiunzione dei canoni scaduti.
Le conduttrici si sono opposte a questa azione eccependo che il rapporto era stato risolto con la disdetta del 2008 e si era trasformato in locazione ad uso abitativo per il periodo successivo.
Tuttavia, il Tribunale ha ritenuto fondata la tesi della proroga ed ha pronunciato sfratto per morosità, con decisione che è stata confermata dalla corte di appello, che ha peraltro integrato la motivazione resa dal primo grado quanto al comportamento concludente di entrambe le parti.
Avverso tale decisione v’è ricorso delle conduttrici con tre motivi. Il locatore si è costituito ed ha chiesto il rigetto del ricorso.
2. Con il primo motivo le ricorrenti denunciano violazione dell’art. 1597 c.c. nonchè degli artt. 112 e 132 c.c..
Secondo le ricorrenti gli elementi da cui la corte ha ricavato la proroga del contratto del 1985, pur dopo la disdetta del 2008, individuati nel comportamento delle parti, non sarebbero sufficienti o comunque non sarebbero indicativi affatto della volontà di prorogare, tenuto conto altresì della circostanza che la mera continuazione della detenzione, da un lato, ed il pagamento del prezzo dall’altro, non sono sufficienti a dimostrare volontà di proroga.
Del resto, secondo le conduttrici ricorrenti, la motivazione sul punto, ossia sulla rilevanza degli elementi addotti a sostegno della proroga non sarebbe di per sè sufficiente.
Il motivo è infondato.
Invero, è certamente regola quella per la quale la rinnovazione tacita del contratto di locazione ai sensi dell’art. 1597 c.c., postula la continuazione della detenzione della cosa da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore, cosicchè, qualora questi abbia manifestato con la disdetta la sua volontà di porre termine al rapporto, la suddetta rinnovazione non può desumersi dalla permanenza del locatario nell’immobile locato dopo la scadenza o dal fatto che il locatore abbia continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di rilascio, occorrendo invece un suo comportamento positivo idoneo ad evidenziare una nuova volontà, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto (Cass. 10946/2003; Cass. 257/2006; Cass. 8833/2007; Cass. 13886/2011; Cass. 2373/2016).
Non basta dunque che il rapporto sia di fatto proseguito; è necessario un comportamento del locatore di segno contrario alla volontà di disdetta.
tuttavia la corte ha fatto buon uso di questa regola in quanto non ha tratto la conclusione del rinnovo tacito dalla mera continuazione della detenzione e dal pagamento del prezzo, ma ha considerato altresì la richiesta al Fisco da parte del locatore di registrazione del contratto originario, quello del 1985, significativa dunque della volontà di prorogarlo, e la circostanza che le conduttrici, che invocavano un mutamento di destinazione, invece continuavano nell’esercizio dell’attività commerciale.
Il valore probatorio di queste circostanze è rimesso alla valutazione discrezionale del giudice di merito, che ha motivato adeguatamente (p 6-9) sulla loro rilevanza.
2. – Con il secondo ed il terzo motivo, che possono illustrarsi insieme, le ricorrenti denunciano violazione degli artt. 345, 437 e 447 bis c.p.c., quanto al secondo motivo, e violazione dell’art. 420 c.p.c., quanto al terzo motivo, in relazione alla dichiarata inammissibilità di una richiesta istruttoria in appello.
La corte di merito ha ritenuto inammissibile, in quanto tardivo, un documento, in particolare una denuncia che le ricorrenti avevano fatto alla Agenzia delle Entrate circa l’esistenza di un contratto verbale del 30.3.2016 con cui il precedente rapporto di locazione ad uso commerciale veniva “novato” in locazione ad uso abitativo.
La corte ha ritenuto che, richiesta la prova con l’atto introduttivo, andasse reiterata con le conclusioni, in primo grado. Ed invece non v’era stata reiterazione. Ma soprattutto non ha valutato se il documento fosse comunque indispensabile ai fini del decidere, qualità che l’avrebbe reso ammissibile, pur se tardiva la sua produzione in giudizio.
La corte avrebbe erroneamente confuso, in tale senso, il rito ordinario (dove è sicuro l’onere di reiterare le richieste istruttorie non decise dal giudice, pena la rinuncia alla loro ammissione) con il rito del lavoro, dove non essendovi una simile scansione del procedimento (udienza istruttoria e udienza di conclusioni) quell’onere non può dirsi imposto.
Il motivo, che pure in astratto coglie nel segno su questo ultimo punto, è però infondato per altro.
Infatti, la corte, dopo aver ritenuto tardivo il documento, lo ha altresì ritenuto inammissibile o irrilevante, in quanto sostenuto da un prova testimoniale sulla conclusione verbale del contratto di locazione, che la corte ha stimato oltre che generica altresì inammissibile di suo, non idonea a provare il perfezionamento di un contrato di locazione ad uso abitativo.
Con la conseguenza che, da un lato, il giudice di merito ha deciso, anzichè no, sulla indispensabilità della prova tardiva; per altro verso questa decisione, fondata sulla irrilevanza di una comunicazione fatta all’Agenzia delle Entrate a provare che in precedenza si è concluso verbalmente un contratto di locazione, non è censurata in sè dalle ricorrenti, che non adducono motivi per smentire la tesi della corte secondo cui la loro prova testimoniale, scaturente da quella comunicazione non solo era generica, ma non poteva di per sè portare a provare la conclusione in forma orale di un contratto.
Il ricorso va pertanto rigettato.
Depositato in Cancelleria il 18 gennaio 2021
