Cassazione civile sez. III, 10/01/2008, n. 261

1. Con il primo motivo del ricorso la (omissis) ha dedotto: a) violazione e falsa applicazione degli artt. 1571, 1575, 1578, 1581 e 1584 c.c.; b) insufficiente, erronea o contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia e mancata o illogica valutazione delle risultanze processuali, in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5.

La ricorrente sostiene che il giudice di appello erroneamente ha limitato la inutilizzabilità totale dell’immobile condotto in locazione dalla Promos al periodo indicato sulla base delle deposizioni solo di due testi, senza tenere conto delle complessive risultanze della prova testimoniale e dei rilievi fotografici prodotti agli atti, dai quali risultava la inagibilità dei locali anche per il periodo successivo al 23 aprile, perchè danneggiati a causa di un incendio che aveva colpito il condominio.

Con il secondo motivo del ricorso è denunciata violazione degli artt. 1218, 1571, 1575 – 1577, 1579, 1581, 1584 e 2087 c.c., nonchè omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5, sul rilievo che il giudice di appello erroneamente ha escluso il diritto al risarcimento dei danni, anche per il periodo di inutilizzabilità dei locali, benchè l’assenza di colpa del locatore non risultasse affatto provata e nonostante la previsione di legge di un obbligo del locatore di garantire al conduttore il pacifico godimento dell’immobile locato; che errata era anche la decisione sulla inammissibilità delle prove formulate sia in primo che in secondo grado.

2. Le censure possono essere esaminate congiuntamente e sono infondate.

2.1. Con riferimento al primo motivo, le censure si risolvono in una diversa lettura delle risultanze processuali rispetto a quella operata dal giudice di appello, il quale, con apprezzamento di fatto non censurabile in questa sede, ha limitato il periodo di inutilizzabilità dell’immobile a quello di effettiva inagibilità dei locali, danneggiati dall’acqua utilizzata per spegnere un incendio sviluppatosi nel condominio (tetto e sottotetto), fornendo al riguardo motivazione congrua ed esauriente.

2.2– Per quanto attiene ai danni ulteriori conseguenti ad apprezzabile diminuzione del godimento dell’immobile per il periodo 10 – 23 aprile 1998, il giudice di appello ne ha escluso la risarcibilità sul rilievo che il mancato temporaneo godimento dell’immobile non implica di per sè il diritto del conduttore al risarcimento dei danni, bensì la facoltà di chiedere una riduzione del corrispettivo (o se del caso la risoluzione del contratto), mentre per il risarcimento dei danni ulteriori è necessaria la loro imputabilità a fatto e colpa del locatore, il quale nella specie era invece esente da colpa.

La decisione è sostanzialmente corretta.

2.3. In generale, in tema di locazione, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima soltanto se è conforme a lealtà e buona fede: Cass. 13 luglio 2005 n. 14739; 1 giugno 2006 n. 13133. 2.4. La tesi della ricorrente, che invece l’evento dannoso non deve essere imputabile al locatore, è genericamente formulata e non è chiara la natura dei danni ulteriori relativi al periodo indicato, danni che non possono farsi coincidere con la diminuzione di godimento dell’immobile locato, per il quale è già stato disposto il parziale esonero dal pagamento del canone.

2.5. La denunciata (successiva) inadempienza del locatore, nel non avere proceduto alle riparazioni necessarie per riportare l’immobile in normali condizioni e in stato idoneo all’uso convenuto è questione che non ha formato oggetto di dibattito processuale in sede di appello e come tale deve ritenersi inammissibile perchè nuova.

2.6. La censura sulle prove orali, ritenute dal giudice di appello inammissibili ex art. 437 cod. proc. civ., comma 2, è inammissibile e comunque superflua.